LMNP Bouvard              Le loueur en meublé non professionnel                             Le bien immobilier dont vous faites l'acquisition doit, obligatoirement, dépendre d'une résidence qui offre au moins trois des quatre services suivants: Accueil et gardiennage. Petit déjeuner. Fourniture du linge de maison. Entretien des parties privatives (le ménage).  Il s'agit, en règle générale, de résidences pour étudiants, personnes agées, maisons de retraite médicalisées ou non, résidence de tourisme d'affaire ou de tourisme classé. Ces résidences sont exploitées par des sociétés gestionnaires (qui sont votre locataire) dont certaines ont une très forte notoriété de qualité des prestations, sérieux de gestion, et solvabilité. Réduction d'impôts et remboursement de la TVA   Art 151 septiès du CGI, art 1708 à 1762 du Code Civil et art L 632-1 du Code de la construction et de l'habitat.

Conditions		Conséquences
Vous avez l'obligation de : Intégrer la comptabilité BIC, et non celle des revenus fonciers.  Donner un bail commercial à un gestionnaire qui exploite la résidence. La durée minimum du bail est de 9 ans. Déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC. Facturer les loyers avec TVA à 5,5%.		1°/   Le fisc vous rembourse la TVA (19,60%) du prix d'acquisition qui peut vous servir soit d'apport personnel dans le financement, soit pour vous faire plaisir.       2°/  Une réduction d'impôts de 25% de l'investissement (plafond de 300.000 € hors taxes, frais d'acquisition inclus). Cette réduction d'impôts de 25% est étalée sur 9 ans, soit donc 1/9° par an. Le principe de l'amortissement a été aboli dans la nouvelle loi.

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Plus de détails : 

Les personnes concernées Les personnes souhaitant compléter les revenus de retraite. Les personnes fiscalisées et qui souhaitent se constituer un patrimoine avec un faible effort d'épargne. Les personnes souhaitant récupérer la TVA pour la placer et réaliser un investissement avantageux. Les personnes souhaitant bénéficier d'un complément de revenus garanti pendant une longue période. L'investisseur peut être une personne physique ou morale soumise à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (possibilité d'utiliser une SARL de famille soumise à l'IR ou une EURL. En revanche, pas de SCI. Le premier investissement peut être relativement faible et de l'ordre de 65 000 €. Au-delà d'un investissement de 450 000€, il faudra préférer le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Il n'est pas nécessaire de disposer d'apport personnel pour investir. Le statut de LMNP est reconnu aux personnes louant des logements meublés qui génèrent moins de 23 000€ (total des loyers courus HT) et moins de 50% de leur revenu global. Les professions non compatibles avec le statut :Les professions libérales réglementées, les médecins, les chirurgiens dentistes, les notaires, les avocats, les experts comptables … rencontrent un obstacle car la qualité de commerçant (et donc le statut de LMNP/LMP) est incompatible avec l'exercice de leur activité principale. Plusieurs solutions existent pour contourner cette incompatibilité : Demander une dérogation auprès du Conseil de l'Ordre,  Créer une société en assurant la gérance par une personne non soumise à une incompatibilité, Faire exercer l'activité par le conjoint non soumis à l'une des interdictions citées ci-dessus.      Le dispositif LMNP Récupération de la TVA :Un des avantages majeurs d'un investissement réalisé en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement, c'est-à-dire logement neuf) destiné à la location meublée est de récupérer, sous certaines conditions, la TVA à 19,6% sur l'ensemble du bien immobilier acquis.   La garantie des loyers : La location meublée s'effectue via un bail commercial qui est en général ferme et définitif pour un délai de 9 ou 11 ans et garantit les loyers pendant toute la durée du bail.      La récupération de la TVA en statut LMNP Pour pouvoir récupérer la TVA sur le montant du bien immobilier acquis, les conditions suivantes doivent être réunies : Le logement est neuf (VEFA) et situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée Les loyers perçus sont soumis à TVA (5,5%). L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un gestionnaire offrant à ses hôtes la possibilité de profiter d'au moins trois des quatre services suivants : Accueil et gardiennage, Nettoyage quotidien des locaux, Petit déjeuner, Fourniture du linge de maison. La durée d'amortissement de la TVA étant de 20 ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d'amortissement se verrait dans l'obligation de restituer au fisc la part de TVA non amortie. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d'années restant à courir. Mieux vaut donc prévoir une revente sur le long terme pour ne pas perdre une partie de cet avantage fiscal. La TVA sur les loyers :La récupération de la TVA sur l'investissement (19,6%) vient en contrepartie de l'imposition sur les loyers (5,5%). La déclaration et la récupération de TVA s'effectuent via une déclaration annuelle CA 12.       Les résidences concernées Contrairement au dispositif de la loi Scellier, il n'y a aucun éco-condition. Les biens éligibles au dispositif sont : EPAH. Résidences de tourisme classées. Résidences pour étudiants. Les établissements de soins (exemple thalasso, balnéo). Les services aux personnes agées ou handicapées.          Quid de la revente et des plus-values ?            Le statut de Loueur en Meublé (LMP ou LMNP) s'applique à l'investisseur, et non pas au bien immobilier. Il intervient indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont donc susceptibles à tout moment d'être revendus à un autre propriétaire qui pourra à nouveau bénéficier des avantages du statut. Plus-value :Le Loueur en Meublé Non Professionnel relève du régime des plus-values des particuliers qui sont soumises à l'impôt sur le revenu. Pour résumer, la plus-value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble et un abattement de 10% par année de détention est appliqué au-delà de la cinquième année (exonération totale à partir de 15 ans).     LMNP      Haut de page