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La loi Borloo
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| Loi |
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L'engagement national pour le logement.
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| Date |
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31 janvier 2006 |
| Auteur |
: |
Jean Louis BORLOO, Ministre du logement.
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| Date d'application |
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1er Septembre 2006. |
| Références |
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Art 7 bis de l'amendement 203. |
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4Votre engagement
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4Votre avantage fiscal
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- Procéder à l'acquisition d'un logement neuf.
- Mettre en location ce logement, nu et à usage d'habitation.
- Le locataire en fera sa résidence principale.
- Votre locataire ne pourra être ni l'un de vos ascendants ni l'un de vos descendants.
- Votre locataire sera soumis à des conditions de ressources (Plafond à ne pas dépasser).
- Le loyer ne devra pas excéder le plafond fixé par la loi. (voir grille ci-dessous)
- Vous devrez louer ce bien durant 9 ans minimum aux conditions ci-dessus détaillées.
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En contrepartie le fisc vous accorde :
- Un amortissement fiscal de l'investissement réalisé calculé ainsi:
w 6% durant les 7 premières années.
w 4 % sur les 8° et 9° année.
w 2,5% sur 2 périodes de 3 ans.(option après 9 ans).
Soit au total 65% de l'investissement étalé sur 15 ans.
- Un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus.
- La déduction de tous les frais liés à l'investissement et à la location (assurances, frais de gestion, intérêts d'emprunt, taxe foncière ...)
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4Vous paierez donc moins d'impôts parce que:
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Parce que vous serez en état de déficit foncier, et que ce déficit sera imputable sur l'ensemble de vos autres revenus.
Exemple: Si vos autres revenus imposables s'élèvent à 60.000 €, 60.000-10.700= 49.300 € de base imposable.
Le montant de ce déficit imputable est toutefois plafonné à 10.700 € par an.
Si vous avez des revenus fonciers actuels, le déficit sera imputé en priorité sur ces derniers, et le montant de diminution d'impôts sera d'autant plus élevé.
Puisque vous diminuez vos revenus fonciers, vous aurez également une réduction de CSG/CRDS ou même une suppression.
Pour connaître exactement l'impact fiscal de ce type d'investissement, en ce qui vous concerne, seule une simulation personnalisée vous permettra de juger de l'intérêt que vous avez d'opter pour ce type de défiscalisation
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Cette loi est un aménagement de la loi de Robien en lui donnant un caractère "social", d'où son appellation Borloo populaire.
En raison de la réduction imposée sur la fixation des loyers, la rentabilité de l'investissement sera donc diminuée. Cependant elle sera compensée largement par :
- L'abattement forfaitaire 30%.(unique en son genre).
- L'octroi d'amortissements supplémentaires.
La réduction d'impôts générée permet donc de considérer cette fiscalité très intéressante. En effet, si la rentabilité brute ne parait pas attractive, il faut considérer la rentabilité nette, (celle calculée après l'impact fiscal) et l'on constate alors tout l'avantage de ce dispositif.
Alors,de Robien ou Borloo ?
Seule une étude fiscale permettra de répondre à cette question.
De plus le choix de fiscalité dépend de vos orientations à terme:
- Quels sont vos objectifs ?
- Quelle est la destination du bien ?
- L'impact de l'acquisition sur votre patrimoine actuel, et ses incidences ?
Nous sommes à votre disposition pour vous orienter, vous aider, analyser ...
Dans votre choix, notre rôle de conseil sera déterminant, et notre expertise primordiale.
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Autre documentation
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Tous les détails du dispositif Borloo, ci-dessous
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Cette loi, mise en place par le Ministre Jean Louis Borloo est un aménagement de la loi de Robien, en lui donnant un caractère social.
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Le régime fiscal de la loi Borloo |
Le mécanisme permet à l'investisseur de déduire 65% du prix de vente du logement sur 15 ans.
L''amortissement se décompose comme suit:
- 6% pendant 7 ans.
- 4% pendant les 8° et 9° années.
- 2,5% pendant les 6 années suivantes.
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Les logements concernés par la loi Borloo |
Logements neufs ou en l'état futur d'achèvement acquis à compter du 1er septembre 2006.
- Logements que l'investisseur a fait construire et qui font l'objet, à compter du 1er septembre 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;
- Locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements acquis à compter du 1er septembre 2006 ;
- Logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) acquis à compter du 1er septembre 2006.
Toutefois, l'investisseur peut opter pour le "Borloo neuf" pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2006.
Le bénéfice de l'avantage est réservé à la location à usage d'habitation principale du locataire (exclusion d'une location à titre de résidence secondaire)
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Votre engagement en qualité d'investisseur "Borloo". |
L'investisseur, propriétaire du logement doit prendre l'engagement de le louer nu à usage de résidence principale du locataire à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de 9 ans.
L'engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou un descendant. La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d'acquisition du logement, celle de son achèvement ou celle des travaux.
A compter du début de la première location, le logement doit être loué non meublé pendant 9 ans de manière effective et continue à titre d'habitation principale.
Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, il ne peut être loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.
Toutefois, les investisseurs qui le souhaitent peuvent mettre leur logement à disposition d'un ascendant ou d'un descendant non rattaché à leur foyer fiscal, pendant une durée qui ne peut excéder 9 ans. Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité, le propriétaire doit avoir respecté les conditions du dispositif pendant 3 ans au moins. Le terme de la période d'application du dispositif est reporté d'une durée équivalente à celle pendant laquelle le logement a été mis à disposition. Pendant la mise à disposition, l'avantage fiscal est suspendu et le bailleur est soumis au droit commun d'imposition des revenus fonciers. La mise à disposition peut s'effectuer à titre onéreux ou gratuit.
En revanche, le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint, un membre de son foyer fiscal ou l'un de ses ascendants ou descendants, à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière. L'administration fiscale admet que ces prestations pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement.
Dans cette hypothèse, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d'une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d'autre part, la personne morale et l'occupant du logement ne doivent pas excéder les plafonds de loyers fixés réglementairement. Les plafonds de ressources sont également applicables au sous-locataire du logement loué par l'organisme public ou privé.
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Suspension de l'engagement de location |
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L'article 31, I-1°-1 du CGI prévoit expressément que le propriétaire pourra suspendre son engagement de location à l'issue d'une période de location d'au moins 3 ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant (à titre gratuit ou à titre onéreux).Cette période de 3 ans est calculée de date à date à compter de celle de la suspension de la période initiale de location et jusqu'au départ de l'ascendant ou du descendant.
- La mise à disposition au profit d'une autre personne entraînerait la remise en cause des avantages fiscaux obtenus.
- La possibilité de mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant d'un associé d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés propriétaire du logement est ouverte lorsque sont réunies les conditions d'engagement de location et de conservation des parts nécessaires pour l'application du complément de déduction. L'application de cette mesure de suspension a pour effet, de prolonger la durée de conservation des parts détenues par les associés(conservation des parts par les associés jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location souscrit par la société.
- Pendant cette période de mise à disposition du logement, l'investisseur ne bénéficiera pas de la déduction au titre de l'amortissement et de la déduction spécifique de 30%.
Le régime fiscal est celui des revenus fonciers mais avec une déduction spécifique fixée à 30% du montant des revenus bruts.
Cette déduction est applicable pendant la période d'engagement de location.
Elle n'est réputée couvrir aucune dépense particulière et sera donc pratiquée avant celle des frais et charges déductibles définies ci-dessous.
L'ensemble des frais réels ci-dessous sont déductibles des revenus fonciers, et ce depuis la loi de finances 2006 applicable dès 2007:
- Les primes d'assurances pour leur montant réel et non plus pour les seules primes versées au titre de la garantie des loyers impayés,
- Les frais de procédure (dépenses supportées à l'occasion d'un procès entre bailleurs et locataires ou contre un entrepreneur de travaux, honoraires versés aux experts auprès des tribunaux et honoraires d'huissier).
- Les frais de la co-propriété imputables au propriétaire.
- Les commissions versées au titre de la gestion du bien.
- Les honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales (déclarations 2044-2044S-2072),
- Les sommes versées par le propriétaire à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles et diverses tâches administratives et de secrétariat,
- Les rémunérations versées aux personnes qui assurent la gérance de l'immeuble, étant précisé que pour les immeubles en copropriété, ces charges sont déjà normalement prises en compte dans la provision pour charges.
- Les autres frais que les propriétaires ont supportés en vue de l'acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier (indemnités d'éviction et frais de relogement).
- Les autres frais de gestion (frais de correspondance et de téléphone) sont déductibles sous la forme d'un forfait de 20 euros par local.
- Les dépenses d'entretien et de réparation,
- Les dépenses d'amélioration,
- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires,
- Les provisions pour charges de copropriété,
- Certaines impositions ( taxes foncières hors partie locative),
- Les intérêts d'emprunt (dans les mêmes conditions qu'antérieurement).
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Les obligations que vous devez respecter |
Plafond des loyers en location Borloo:
La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas.....).
Qu'il s'agisse d'investissement en direct ou par le biais de SCPI (société civile de placement immobilier), les plafonds de loyers 2009, charges non comprises du Borloo populaire s'élèvent à :
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Zone A
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17,32 € / m2
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Paris, la petite couronne et alentour, le Genevois français et la bande littorale Hyères-Menton |
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Zone B1
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12,04 € / m2
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agglomérations de plus de 250.000 habitants et certaines agglomérations ou communes plus petites particulièrement chères (Annecy…), ainsi que dans les départements d'outre-mer ; |
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Zone B2
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9,85 € / m2
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les agglomérations comptant 50 000 et 250 000 habitants |
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Zone C
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7,22 € / m2
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le reste du territoire |
Plafonds des ressources de votre locataire:
Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition et au sens de l'article 1417 du code général des impôts, sur l'avis d'imposition de l'année précédente à la location.
Pour 2008, les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont fixés à :
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Pour une personne seule :
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Zone A
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42.396 €
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Zone B1
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31.491 €
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Zone B2
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28.867 €
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Zone C
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28.672 €
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Pour un couple :
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Zone A
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63.362 €
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Zone B1
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46.245 €
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Zone B2
|
42.392 €
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Zone C
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38.538 €
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Pour une personne seule ou couple ayant deux personnes à charge :
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Zone A
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91.234 €
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Zone B1
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67.002 €
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Zone B2
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61.419 €
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Zone C
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55.835 €
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Pour une personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge :
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Zone A
|
121.533 €
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Zone B1
|
88.706 €
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Zone B2
|
81.314 €
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Zone C
|
76.922 €
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Majoration par personne supplémentaire :
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Zone A
|
13.545 €
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Zone B1
|
10.075 €
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Zone B2
|
9.235 €
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|
Zone C
|
8.395 €
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