loi Scellier applicable jusqu'au 31 décembre 2010

1°/   Un premier flash sur cette loi :

4Vous vous engagez à :		4Et le fisc vous accorde :
Acquérir un logement neuf dans les zones A, B1 et B2 définies dans la loi de Robien.. Donner ce logement nu en location. L'obligation de location est de 9 années consécutives. La location sera à usage d'habitation. Votre locataire en fera sa résidence principale. Vous déclarez les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Vous appliquerez un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret. Aucune condition de ressource du locataire dans l'hypothèse de l'option à 9 ans.		Une réduction d'impôts de: 25% de l'acquisition,qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans. Puis 12 % sur les six années suivantes, soit 2% par an s'il y a eu application des loyers modérés sur la base de la loi Borloo. Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à régler, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes. Compatibilité avec la loi Borloo qui accorde un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus.

Réduction maximum de 75.000 € sur 9 ans, soit 8.333 € par an

2°/   Mais aussi beaucoup plus de détails :

4Le principe général à retenir

La défiscalisation par l’application de la loi Scellier a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui restent toutefois en application mais seulement jusqu’à la fin de l’année 2009. La différence essentielle avec les lois de Robien et Borloo résidence dans la nature de l’avantage fiscale. Il s’agit d’une réduction d’impôts et non, comme c’était le cas précédemment, d’une diminution du revenu global imposable.  En conséquence votre taux marginal d’imposition (TMI) n’est plus un facteur déterminent.  La loi Robien reste donc en application, vous pouvez depuis le 1er janvier 2009, choisir un autre régime celui de la loi Scellier. Cependant le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300 000 € et limité à une opération par an. 4Les éléments essentiels  La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, la location ne peut pas être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de cet associé. Pour bénéficier de la réduction d'impôt  l'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Obligation de respecter un plafond de loyer. Il sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier, uniquement dans les zones A, B1 et B2 conformément à la réglementation actuelle de la loi Robien. La zone C a donc été exclue. La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux monuments classés monuments historiques. Enfin non cumul des avantages fiscaux de la loi Scellier et de la loi Robien n'est pas possible. Le bénéfice du mécanisme de l'amortissement avec la défiscalisation de Robien est suspendu. D'un point de vue réglementaire un contribuable ne peut donc, pour un même logement bénéficier à la fois des réductions d'impôts prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 quatervicies avec la réduction d'impôt prévu par la nouvelle loi Scellier.  4Les secteurs géographiques concernés    Le logement doit être situé dans « des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement ». Par arrêté ministériel du 30 décembre 2008, 3 zones sont définies A, B1 et B2. Si le logement n’est pas situé dans une commune à « marché tendu », il n’ouvre pas le droit à la réduction d’impôt « sauf si le permis de construire a été délivré avant le 1ier janvier 2009 » - source Investissement Conseils janvier 2009.   4Les loyers plafonnés, suivant l'option à 15 ans de location Pour les baux conclus en 2009, les plafonds de loyers (charges non comprises) sont fixés aux montants suivants :   Zones  Scellier simple Scellier + abattements  Zone A ⇒ 21,65 €/m² 17,32 €/m² Zone B1 ⇒ 15,05 €/m² 12,04 €/m² Zone B2 ⇒ 12,31 €/m² 9,85 €/m² Zone C ⇒ non applicable non applicable   Lien vers le classement géographique des communes, loi du 03 mai 2009 La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas…), dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.   4L'obligation de location Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu (c'est à dire sans meubles), à usage d'habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans. Le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année. Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement. 4Les types de logements concernés    Il peut s’agir des logements neufs ou en état futur d’achèvement acquis (passage de l’acte chez le notaire) entre le 01 janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Les logements doivent être soumis à la règlementation thermique RT 2005. 4Ressources du locataire ?    Il n’y a pas de plafond de ressource les 9 premières années. Pour bénéficier de la réduction d’impôt pendant 6 ans (12 %) supplémentaires au delà des 9 premières années, il faut respecter les plafonds de ressources qui seront réévalués chaque année en fonction de la zone géographique, et la situation familiale du locataire, (personne seule, coupls et personnes à charge).    4Qui peut bénéficier de ce régime fiscal ?    Tout contribuable domicilié en France peut bénéficier du dispositif Scellier. L’acquisition peut être faite par : - Une personne physique. - Via une SCI. - En indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…) Dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts. La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et la jouissance) La location à un ascendant / descendant est possible à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal. Si le logement a été acheté par une SCI, il n’est pas possible de louer à un associé de la SCI ou à un membre du foyer fiscal de la SCI.   4Autres déductions possibles sur les revenus ?    Outre la réduction d’impôt Scellier, le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers les frais suivants : - Les intérêts d'emprunt du prêt sans limitation de montant ni de durée, - La taxe foncière (dont il est exonéré les 2 premières années), - Les frais de gestion ou de gérance quand celle-ci est confiée à un professionnel, - L’ensemble des primes d’assurances pour le montant réel et non plus pour les seules primes versées au titre de la garantie des loyers. - Autres charges supportées par le propriétaire (entretien, réparations…) qui ne sont pas répétibles sur le locataire. 4Risques de remise en cause ?   Aucun risque de remise en cause de l'avantage fiscal acquis si l'on respecte les dispositions. La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient : - La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts mentionné aux I ou VIII ; - Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter l’engagement de location pour la période restant à courir à la date du décès. En cas de mariage, divorce, séparation ou sortie du foyer fiscal d'une personne jusque là à charge, il est admis que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant.   Exemple d'investissement de 200.000 € sur base d'un financement 100 % (frais inclus) Financement par crédit amortissable au taux de 5%.

Année	Loyers perçus	Charges payées	Intérêts du prêt	Réduction impôts	Votre effort d'épargne annuel	Soit donc mensuellement
Année 1	+ 7.835 €	- 940 €	- 9.424 €	+ 5.695 €	3.165 €	264 €
Année 2	+ 7.998 €	- 960 €	- 9.424 €	+ 5.695 €	2.757 €	230 €
Année 3	+ 8.078 €	- 969 €	- 9.977 €	+ 5.695 €	3.160 €	264 €
Année 4	+ 8.159 €	- 1.652 €	- 9.294 €	+ 5.695 €	2.908 €	242 €
Année 5	+ 8.241 €	- 1.669 €	- 8.926 €	+ 5.695 €	3.341 €	275 €
Année 6	+ 8.323 €	- 1.686 €	- 8.535 €	+ 5.695 €	3.794 €	317 €
Année 7	+ 8.406 €	- 1.702 €	- 8.132 €	+ 5.695 €	4.267 €	356 €
Année 8	+ 8.490 €	- 1.719 €	- 7.705 €	+ 5.695 €	4.761 €	396 €
Année 9	+ 8.575 €	- 1.737 €	- 7.255 €	+ 5.695 €	5.278 €	439 €

Au terme des neuf années, vous pouvez revendre le bien ou poursuivre la location avec les avantages fiscaux de l'intégration du dispositif Borloo. Dans cette dernière hypothèse il faudra avoir prévu cette option à l'origine.

 

 

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3°/   Et le texte dans son intégralité

 

LOI n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008

Article 31 : I. Après l'article 199 sexvicies du code général des impôts, il est inséré un article 199 septvicies ainsi rédigé : « Art. 199 septvicies.-I. ? Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. « La réduction d'impôt s'applique dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'un dépôt de demande de permis de construire, ainsi qu'au local affecté à un usage autre que l'habitation acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement. Elle s'applique également, dans les mêmes conditions, aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé. « L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre de l'acquisition ou de la construction d'un logement, exclusive, pour le même logement, de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1° du I de l'article 31. « La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés. « La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au quatrième alinéa du présent article ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. « La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156. « II. La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret. « Le premier alinéa s'applique à compter de la publication du décret mentionné au même alinéa et au plus tard à compter du 1er janvier 2010. « III. L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par le décret prévu au troisième alinéa du h du 1° du I de l'article 31.   « IV.  La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011. « Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision. « Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. « Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. « La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. « Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. « Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement ou d'un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et faisant l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, elle est calculée sur le prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation et elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux.   « V.  Lorsque le logement reste loué, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, dans les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l'article 31, par période de trois ans, le contribuable continue à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement.   « VI.  Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 tervicies et des dispositions du présent article. « Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers. « VII.  La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient : « 1° La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts mentionné aux I ou VIII ; « 2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus au I et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès « VIII.  La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. « Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les souscriptions réalisées en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les souscriptions réalisées à compter de l'année 2011. « La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. En outre, la société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article.L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société. Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. « Au titre d'une année d'imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €. « La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. « Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. « L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre d'une même souscription de parts, exclusive de la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31 bis.   « IX.  Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une part, de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un logement et, d'autre part, de souscriptions de titres, ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.   « X.  A compter de la publication d'un arrêté des ministres chargés du budget et du logement classant les communes par zones géographiques en fonction de l'offre et de la demande de logements, la réduction d'impôt prévue au présent article n'est plus accordée au titre des logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté. » II. ? Le 1° du I de l'article 31 du même code est ainsi modifié : 1° A la première phrase des premier et deuxième alinéas du h, les mots : « à compter du 3 avril 2003 » sont remplacés par les mots : « entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009 » ; 2° Le k est complété par les mots : «, ou, pour les logements au titre desquels la réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies a été acquise, lorsque les engagements prévus à cet article sont respectés et pendant la durée de ceux-ci » ; 3° Le l est ainsi modifié : a) Le premier alinéa est complété par les mots : « ou provenant des logements au titre desquels la réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies a été acquise lorsque le contribuable respecte les engagements prévus aux I ou V de cet article et pendant la durée de ceux-ci » ; b) La première phrase du deuxième alinéa est complétée par les mots : « ou à l'article 199 septvicies », et la deuxième phrase du même alinéa est complétée par les mots : « ou au III de l'article 199 septvicies » ; c) A la première phrase du quatrième alinéa, après les mots : « l'engagement de location », sont insérés les mots : « des logements pour lesquels le contribuable a exercé l'option prévue au h ». III. ? A la fin de la deuxième phrase du premier alinéa de l'article 31 bis du même code, les mots : « à compter du 3 avril 2003 » sont remplacés par les mots : « entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009 ». IV. ? Au 3 du II de l'article 239 nonies du même code, les mots : « et à l'article 199 undecies A » sont remplacés par les mots : «, à l'article 199 undecies A et à l'article 199 septvicies ». V. ? La réduction d'impôt prévue par l'article 199 septvicies du code général des impôts n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er janvier 2009.

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