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La loi SCELLIER en SCPI
La SCPI SCELLIER
En acquérant des parts de la SCPI (SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER), vous devenez associé d'une SCPI détenant des logements destinés à la location dans le cadre du dispositif SCELLIER.
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Bénéficier de la fiscalité SCELLIER,
Sans les contraintes du locatif traditionnel
Une réduction d’impôt immédiate:
Effective dés l’année de souscription sans prorata temporis, alors que l’avantage fiscal sur un bien acquis en direct prend effet à partir de l’année de livraison du bien.
Les risques sont mutualisés :
La taille du patrimoine de la SCPI Scellier permet de limiter les risques géographiques et ceux liés à la défaillance des locataires. Ainsi le risque de requalification fiscale est écarté.
La souplesse de l’investissement :
L’avantage fiscal est calculé sur 100% de l’investissement,
Vous accédez à la SCPI à partir d’une mise de fonds faible (7.500 € minimum) et vous adaptez votre investissement en fonction de vos besoins et de vos capacités,
Plusieurs souscriptions sont possibles même si elles se font lors de la même année calendaire,
Possibilité de conjuguer SCPI et direct (dans le plafond total de 300.000 €),
Pas de passage chez le notaire, simplement remplir un bulletin de souscription.
Aucun souci de gestion :
Vous ne vous préoccupez pas du choix de l’investissement, des formalités juridiques d’acquisition, de la location et de la gestion du bien. Toutes ces prestations sont assurées par un professionnel : le gérant de la SCPI.
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AVANTAGE FISCAL
Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 25% du montant de votre souscription étalée sur 9 ans.
Le fait générateur et le point de départ du calcul de l’avantage fiscal est la date de souscription des parts (et non de la date de livraison du bien immobilier comme c’est le cas dans un investissement unique et direct).
Compte tenu des délais d'investissement, d'achèvement des immeubles et de l'engagement de location des biens pendant 9 ans, la durée de conservation effective des parts est estimée à 12 ans pour une souscription en 2010.
REVENUS
Chaque trimestre, vous percevez une quote-part des loyers, après déduction des charges et frais de gestion, sous réserve de la décision prise par l'Assemblée Générale des Associés.
A noter toutefois que les revenus sont actuellement indexés sur l'indice de référence des loyers (IRL) établi par l'INSEE ; toute autre indexation, par voie législative ou négociée, peut modifier leur évolution.
ECHEANCE
Au terme de la durée de vie de la SCPI, le produit de la vente des immeubles sera réparti entre les associés au prorata de leur nombre de parts, bien entendu dans l’hypothèse d’une revente du parc immobilier.
A l'échéance de la SCPI le montant que vous percevrez dépendra de la variation de valeur des biens détenus par la SCPI en fonction de l'évolution du marché immobilier d'habitation.
PATRIMOINE
La SCPI investit dans un patrimoine diversifié de nature à limiter le risque de vacance locative et le risque de marché.
Diversification géographique :
Dans les agglomérations qui présentent un marché locatif réel et solide ; le patrimoine sera essentiellement situé dans les zones A, B1 et B2 du dispositif Scellier qui défini les secteurs géographiques éligibles.
Diversification des logements :
Acquisition de logements à usage d’habitation familial dans des secteurs moins sensibles aux changements de locataire et aux fluctuations du marché de l'immobilier.
Diversification des locataires
Avec une sélection rigoureuse, le gestionnaire pourra optimiser le taux de « remplissage » des immeubles, éviter les vacances de logements et les impayés, le tout de manière à générer le maximum de revenus qui seront reversés aux associés.
Accessibilité pour tous les budgets
L’acquisition directe d’un appartement (par exemple) s’élève au minimum à 150.000 € (hors frais), mais la réalité du marché pour un 2 pièces est de 200.000 € dans un secteur géographique bien sélectionné.
Par contre, pour le même principe du bénéfice fiscal et la même taux de rendement, vous pouvez accéder aux avantages Scellier pour de montants beaucoup moins élevés (à partir de 7.500 €).
Exemples :
1°/ Vous investissez 40.500 € (27 parts à 1.500 €)
Votre réduction d’impôts sera de 10.125 €, soit 1.125 € pendant 9 ans, à compter de l’an prochain.
2°/ Vous investissez 90.000 € (60 parts à 1.500 €).
La réduction d’impôts sera de 22.500 €, soit 2.500 € pendant 9 ans dès l’an prochain.
3°/ Investissement de 300.000 € (200 parts à 1.500 €).
Avantage fiscal de 75.000 €, soit 8.333 € par an pendant les 9 prochaines années.
Financement
De la même manière qu’en acquisition classique, l’investissement en SCPI SCELLIER peut se faire, en versement cash ou avec le recours à un financement en crédit classique amortissable ou prêt In Fine.
Rescrit n° 2009/64 du 17 novembre 2009
Les contribuables souhaitant bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu Scellier sans investir directement dans la pierre peuvent acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Pour les investissements réalisés en 2010, la réduction d’impôt est alors égale à 25 % de la souscription.
Parmi les nombreuses conditions à respecter pour obtenir cette réduction d’impôt, la SCPI doit notamment investir au moins 95 % du montant de la souscription dans l’achat de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement éligibles au dispositif Scellier.
Compte tenu des hésitations auxquelles ont pu donner lieu cette condition d’investissement, les précisions suivantes sont apportées par l’administration fiscale.
En pratique, pour ouvrir droit à la réduction d'impôt sur le revenu « Scellier », le montant de la souscription (S), net des frais de collecte (FC) et des frais de recherche des investissements (FRI), doit être supérieur ou égal à 95 % de son montant net des seuls frais de collecte.
S – (FC + FRI) > 95 % (S – FC)
Cette condition d'affectation de 95 % du montant de la souscription à un investissement immobilier éligible s'apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées.
Illustration : un contribuable réalise une souscription de 2 000 € (S) incluant 160 € de frais de collecte (FC) et 60 € de frais de recherche des investissements (FRI). La condition d'affectation de 95 % du montant de la souscription au financement d'un immeuble éligible à la réduction d'impôt s'apprécie comme suit :
- montant net de tous frais de collecte et de recherche des investissements : 2 000 – (160 + 60) = 1 780 € ;
- montant minimum devant être affecté au financement d'un immeuble éligible : 95 % x (2 000 - 160) = 1 748 €.
Dès lors que 1 748 € sont affectés au financement d'un investissement éligible et que le montant total de la souscription, diminué de l'ensemble des frais, soit 1 780 €, est supérieur à 1 748 €, la condition d'affectation à un investissement éligible est réputée satisfaisante.
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