Pourquoi cette loi
Confronté à un déficit structurel en matière d'infrastructure touristique dans certaines régions, l'Etat s'appuie partiellement sur le secteur privé pour combler cette lacune. Depuis de nombreuses années, il octroie d'importants avantages fiscaux aux investisseurs privés investissant dans l'immobilier touristique.
Pour l'état, le dispositif de Demessine permet :
- de développer le tourisme français et étranger- de générer des emplois dans le secteur de la construction- de générer des emplois dans le secteur touristique- de générer au final des recettes fiscales supplémentaires (TVA, droits d'enregistrement, taxes foncières et d'habitation, droits de mutations, etc.).
Pour l'investisseur, le dispositif Demessine permet :
- d'utiliser intelligemment ses impôt en se créant du patrimoine- de préparer ainsi sa retraite et l'avenir des siens- de plus, certains gestionnaires permettent l'utilisation gratuite d'un logement touristique quelques semaines par an.
Type d' investisseur
N'importe quel contribuable souhaitant utiliser intelligemment ses impôts pour se constituer du patrimoine à intérêt à bénéficier du dispositif Demessine dans le cadre d'un investissement locatif. Le dispositif ne dépend pas de la tranche marginale d'imposition (TMI) et peut donc être recommandé aussi bien aux contribuables faiblement que fortement imposés. Il n'est pas nécessaire de disposer d'apport personnel pour investir. Les intérêts d'emprunt étant déductibles, nous recommandons d'ailleurs de financer par un prêt à 100% (sans apport).
Le mécanisme de la loi Demessine
Tout contribuable qui acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (sur plans) dans une résidence de tourisme classée située dans une zone particulière bénéficie :
- de la récupération de la TVA sur le montant de l'acquisition (TVA = 19.6 %)
- d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25% du prix d'achat HT du bien immobilier dans la limite de 50 000 € d'investissement HT pour un célibataire et 100 000 € d'investissement HT pour un couple marié.
La récupération de la TVA:
La base de calcul de la récupération de TVA :
- L'investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d'acquisition.
L'assujettissement à la TVA des résidences de tourisme classées entraîne l'obligation pour le contribuable de soumettre les loyers à la TVA et donc, après avoir perçu celle-ci, de la reverser à l'administration fiscale. Il est rappelé à cet effet que la TVA sur les loyers n'est que de 5,5%
- La durée d'amortissement de la TVA étant de vingt ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d'amortissement se verrait dans l'obligation de restituer au fisc la part de TVA non amortie. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d'années restant à courir. Mieux vaut donc prévoir une revente sur le long terme pour ne pas perdre une partie de cet important avantage fiscal.
Le financement HT ou TTC :
- La plupart des promoteurs laissent le choix à l'acquéreur de financer leur logement à hauteur du montant HT ou bien du montant TTC.
- Si le financement est effectué en HT, c'est le promoteur qui se tourne vers l'état pour récupérer lui même la TVA.
- Si le financement est effectué en TTC, le promoteur effectue également les démarches administratives mais la TVA est remboursée directement à l'acquéreur. L'acquéreur peut alors éventuellement utiliser cette somme pour effectuer un placement.
La réduction d'impôts
Pour les logements acquis à compte du 1er janvier 2004, le taux de réduction d'impôt est fixé à 25% du prix de vente HT du logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement dans la limite des plafonds suivants :
- 50 000 € pour une personne célibataire : la réduction d'impôt maximum est donc de 12 500 euros
- 100 000 € pour un couple marié ou pacsé:
La réduction d'impôt maximum est donc de 25 000 € .
La réduction d'impôts est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Depuis le 10 février 2005, la réduction d'impôts est répartie sur 6 ans et non plus sur 4 ans. La première année, la réduction d'impôts est imputée sur l'impôt dû à raison du sixième des limites de 25 000 euros pour un couple marié (soit 4166 € au maximum par an) et de 12 500 euros pour un célibataire (soit 2083 € au maximum par an). Puis, le cas échéant, le solde de la réduction d'impôt est accordé sur les cinq années suivantes dans les mêmes conditions.
Exemple: un couple marié achète en 2005 un logement achevé au prix de 114 816 € TTC, soit 96 000 €HT.
La réduction d'impôts est de 96 000 € x 25 % = 24 000 € (157 430 F).
Cette somme sera répartie comme suit :
- 4 000 € (26 238 F) au titre de 2005
- 4 000 € (26 238 F) au titre de 2006
- 4 000 € (26 238 F) au titre de 2007
- 4 000 € (26 238 F) au titre de 2008
- 4 000 € (26 238 F) au titre de 2009
- 4 000 € (26 238 F) au titre de 2010,
Total 24 000 € (157 429 F)
Les zones géographiques qui bénéficient de la réduction d'impôts :
Le bien immobilier doit être situé :- soit dans une zone de revitalisation rurale (ZRR)
Dans une zone rurale inscrite sur la liste des zones concernées en France par l'objectif n°2 prévue par le règlement du Conseil des Communautés européennes du 21 juin 1999 (pour les agglomérations ayant moins de 5000 habitants) Carte de France des ZRR Carte de France Objectif 2 européen.
Le loyer:
Aucun plafond de loyer n'est exigé.
Types d'investisseur :
Les contribuables personnes physiques et les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (ex : SCI), dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le statut du bien acquis:
Sont exclus de l'avantage fiscal les logements ou titres dont les droits de propriété sont démembrés (dissociation de la propriété et de l'usufruit) de même que les biens acquis en multipropriété. En revanche les biens acquis en indivision ouvrent droit à la réduction d'impôt ; toutefois l'indivision (hormis le cas de décès du contribuable) ne peut intervenir durant la période de réduction d'impôts ou d'engagement de location sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal.
Les obligations à respecter:
Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme au moyen d'un bail commercial.
Le bail doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'acquisition du logement ou de son achèvement si elle est postérieure. La durée de neuf ans est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail.
Si le propriétaire du logement ne respecte pas ses engagements (par exemple non respect de l'engagement de louer nu pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme, cession pendant la période d'engagement, démembrement, …) il y aura reprise de l'avantage fiscal.
Dans ce cas, une imposition supplémentaire est établie au titre de l'année au cours de laquelle est intervenu l'événement ayant motivé la reprise.
Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le non respect des engagements résulte :
- De l'expropriation de la résidence pour cause d'utilité publique,
- De la mutation à titre gratuit du logement ou des parts sociales à la suite du décès de l'investisseur marié lorsqu'il est soumis à imposition commune
- Du changement de la situation matrimoniale du contribuable si reprise des engagements par un des conjoints
- Du décès du contribuable veuf, célibataire ou divorcé.
Précision concernant l'occupation temporaire :
Ce dispositif laisse la possibilité au propriétaire d'occuper de manière temporaire son logement et ce sans remettre en cause l'avantage fiscal.
Toutefois la durée des périodes d'occupation ne doit pas excéder huit semaines par an et ne doit pas avoir d'incidence sur le revenu foncier déclaré par l'investisseur.
Le revenu foncier doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement déclaré en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
Pour sa période d'occupation, le propriétaire bénéficie d'une réduction pouvant aller jusqu'à 25% maximum du prix habituellement pratiqué lors de la location à un tiers.
Principe du non cumul :
Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôts à la fois au titre de la loi Demessine.
La loi de finance pour 2004 étend ce dispositif aux acquisitions de logements anciens destinés à la location qui font l'objet d'une opération de réhabilitation (article 199 decies EA du CGI). Dans ce cas, certains travaux de réhabilitation ouvrent droit à une réduction d'impôt égale à 20% du montant des travaux.
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